Erläuterungen zum RDM Immobilienpreisspiegel

Der zweimal jährlich aktualisierte RDM Immobilienpreisspiegel ist das wichtige Arbeitsmittel für Makler, Fachkundige und Immobilienbesitzer. In ihm werden die Immobilienpreise zum Jahresbeginn sowie zum Anfang der zweiten Jahreshälfte und deren Entwicklung am Markt erfasst. Er bietet Orientierung bei der Festlegung von Marktpreisen und zeigt Markttendenzen auf.

Um den Immobilienmarkt in seiner Vollständigkeit zu erfassen, sind die einzelnen Immobilienarten in Kategorien untergliedert. Im Wesentlichen dienen dabei die Wohnlage, der Wohnwert bzw. der Nutzwert zur qualitativen Abgrenzung.
Baugrundstücke werden nach Lagekriterien beurteilt. Wohnimmobilien, wie Ein- und Mehrfamilienhäuser, Miethäuser sowie Eigentumswohnungen werden nach dem Wohnwert eingestuft, der die Lage-, Qualitäts- und Ausstattungskomponente beinhaltet. Die Qualitätskomponente bezieht sich auf die architektonische Gestaltung, die Ausstattung und den Modernisierungszustand von Gebäuden bzw. Wohnungen. Bei Büromieten sowie bei Baugrundstücken im Gewerbegebiet entspricht dies dem Nutzwert.
Die Preise für Wohnimmobilien beziehen sich ausschließlich auf bezugsfreie Objekte. Die Preise von Miethäusern/Zinshäusern werden jetzt weitgehend durch den Multiplikator der Jahresnettokaltmiete ausgewiesen und durch Preisspannen in €/m² Wohn- bzw. Gewerbefläche ergänzt. Sowohl bei den Wohnungs- als auch Gewerbemieten erfassen wir nur die monatlichen Nettokaltmieten je m² Fläche bei Neuvermietung ohne Betriebskosten. Die räumliche Zuordnung für Gewerbemieten in Berlin erfolgt in Anlehnung an den Orientierungsrahmen für Gewerbemieten von der IHK, die die Daten des RDM veröffentlicht.
Bei der Lagekomponente für Baugrundstücke und Wohnimmobilien ist es hilfreich sich für eine erste Zuordnung an den Wohnlagenkarten und am Mietspiegel oder auch an der Straßenbewertung des Plötz Immobilienführers zu orientieren.

Typische Beispiel-Merkmale zur Qualitäts- und Ausstattungskomponente

Merkmale/Qualitäts-
und Ausstattungs-
komponente
einfach mittel gut sehr gut
Bad / WC Badewanne ohne Verblendung, WC freistehend, Bad nicht gefliest WC freistehend ohne eingelassenen Spülkasten, Bad nicht neuzeitlich gefliest Modernes, neuzeitliches gefliestes Bad mit wandhängendem WC Hochwertig ausgestattetes Bad mit Doppel-
handwaschbecken getrennter Dusche und Badewanne
Küche Kochnische, keine Einbauten, unzureichende Entlüftung, keine Fliesen, nur Herd und Spüle Nicht neuzeitliche Einbauküche mit Ober- und Unterschränken sowie Wand- und Bodenfliesen, komplette Geräteausstattung Neuzeitliche Einbauküche mit Ober- und Unterschränken sowie Wandfliesen- und Bodenfliesen, komplette moderne Geräteausstattung Neuzeitliche Wohnküche mit mind. 14 m² Grundfläche, komplette moderne und hochwertige Geräteausstattung
Immobilie Einfach-
verglasung, unzureichende Elektroinstal-
lation, Installationen auf Putz, kein nutzbarer Balkon
vereinzelt noch Einfach-
verglasung, Installationen teilweise auf Putz, Deckenhöhe um 2,50 m, kein Waschma-
schinen-
anschluss u. Gegensprech-
anlage
moderne Isolierverglasung, Installationen unter Putz, Video-Gegensprech-
anlage
Balkon < 6 m², Wohnräume
überwiegend
< 16 m²
moderne Isolierverglasung, Fußbodenheizung, hochwertiger Fußbodenbelag, Sicherheits-
system, Fahrstuhl, Stellplatz
Gebäude Schlechter Instandhal-
tungszustand, keine Wärmedäm-
mung, hoher Reparaturstau
geringer oder mittlerer Instandhal-
tungs- und Reparaturstau, unzureichende Wärmedäm-
mung oder Heizungsanlage älter Baujahr 07/94
unbedeutender Instand-
setzungs- und Reparatur-
aufwand, Wärmedäm-
mung, Heizungsanlage ab 7/94
keine Reparatur- oder Modernisie-
rungsaufwand

Die nachstehend aufgeführten Übersichten dienen als Hilfestellung zur Bestimmung der Qualität der Immobilien sowie zur Kaufpreisfindung. Sie führen Bewertungskriterien zur qualitativen Abgrenzung auf. Die einzelnen Merkmale sind nicht zwingend gleichwertig, daher ist zur Qualitätseinstufung und Wertermittlung Fach- und Marktkenntnis erforderlich. Die Preisdifferenz bei einer Immobilie für nur eine Merkmalsunterscheidung kann durchaus bis zu 20 % betragen.

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Baugrundstücke

Makrolage

Verkehrsmäßige Erschließung (Flughafen, Bahn, Autobahn)
Versorgung mit öffentlichen Einrichtungen, Hochschulen
Bevölkerungs- und Beschäftigungsstruktur
Kaufkraft, Arbeitslosigkeit
Regionale Wirtschaftsstruktur
Kulturelle Einrichtungen ( z. B. Theater, Museen)

Mikrolage

Freizeitmöglichkeiten (Parks, Kultur Unterhaltung, Spielplätze, Sport)
Bevölkerungsstruktur, Sozialstruktur, Kaufkraft, Image der Region
Verkehrsanbindung, Erreichbarkeit, öffentlicher Nahverkehr
Einkaufsmöglichkeiten, lokale private Versorgung (gehoben/einfach)
Infrastruktur (Restaurants, Ärzte, Dienstleistung)
Lokale öffentliche Einrichtungen, Schulen und Kindertagesstätten

Grundstück

Grundstücksgröße
Grundstücksgestalt (Form)
Ausrichtung/Lage (Himmelsrichtung, Vorder- oder Hinterland)
Bodenbeschaffenheit (Bodengüte, Eignung als Baugrund, Belastung mit Ablagerungen)
Art und Maß der baulichen Nutzung (Bebaubarkeit, Nutzbarkeit)
Entwicklungszustand/Baureife (z. B. Bauerwartungsland, Rohbauland oder Baureifes Land)
Erschließung (Wasser, Abwasser, Energie, Straße, weitere Medien)
Umwelteinflüsse (Beeinträchtigungen durch Lärm, Gerüche, Emissionen)
Umgebungsbebauung, unmittelbare Nachbarbebauung
Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen (z. B. Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Baulasten)
Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand (z. B. öffentlich-rechtliche Beiträge und nichtsteuerliche Abgaben)

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Wohnimmobilien

Wohnwertmindernde Merkmale   + Wohnwerterhöhende Merkmale
Bad / WC   Bad / WC
Kein oder nur kleines Handwaschbecken   Doppelhandwaschbecken oder zwei getrennte Waschbecken
Bad/WC ohne Fenster und ohne ausreichende Entlüftung   Moderne Entlüftung bei innenliegendem Bad
Dielenfußboden im Bad   Wandhängendes WC mit in der Wand eingelassenem Spülkasten
Nicht beheizbar oder Holz-/Kohleheizung (Badeofen)   Strukturheizkörper als Handtuchhalter, Fußbodenheizung
Keine ausreichende Warmwasserversorgung (keine zentrale Warmwasserversorgung, kein Durchlauferhitzer, kleiner Boiler)   Modernes Bad/Besondere Ausstattung (z.B. hochwertige Sanitärausstattung, Badmöbel, Einbauwanne - oder Dusche, türhoch neuzeitlich gefliest)
Frei stehende Wanne ohne Verblendung   Zweites WC bzw. Bad
Wände nicht überwiegend gefliest   Wohnungsbezogener Kaltwasserzähler
Küche   Küche
Küche ohne ausreichende Entlüftung   Komplette Einbauküche mit Ober- und Unterschränken
Keine Kochmöglichkeit oder Gas-/Elektroherd ohne Backofen   Fliesen, Terrazzo oder hochwertiger anderer Bodenbelag
Keine Spüle   Neuzeitliche Wandfliesen im Arbeitsbereich
Keine ausreichende Warmwasserversor- gung (keine zentrale Warmwasserversorgung, kein Durchlauferhitzer, kein Boiler an der Spüle)   Moderne, neuzeitliche Küche / Besondere Ausstattung (z.B. Kühl-Gefrierschrank, moderne Herdausstattung, Geschirrspüler
Nicht beheizbar oder Holz-/Kohleheizung   Anschluss für Geschirrspüler
Kochnische bei mehr als zwei Wohnräumen   Wohnküche (separater Raum mit mind. 14 m² Grundfläche)
Immobilie   Immobilie
Überwiegende Einfachverglasung   Überwiegend moderne Isolierverglasung
Wohnräume überwiegend schlecht belichtet, schlecht besonnt   Wohnräume überwiegend gut belichtet, gut besonnt
Nicht alle Wohnräume beheizbar   Einbauschrank oder Abstellraum
unzureichende Elektroinstallation   Waschmaschinenanschluss
Elektroinstallation überwiegend auf Putz   Großer geräumiger Balkon, (Dach-) Terrasse, Loggia oder Wintergarten
Be- und Entwässerungsinstallation überwiegend auf Putz   Fußbodenheizung
Schlechte Geschosslage (Keller, Souterrain, Erdgeschoss, Hochpaterre, ab 4. OG ohne Aufzug)   Maisonettewohnung, Wohnung im 1., 2. oder 3. OG
Waschmaschine weder in Bad noch Küche stellbar oder nicht anschließbar   Aufwändige Deckenverkleidung (Stuck) oder getäfelte Wandverkleidung in gutem Zustand
Schlechter Schnitt (z.B. mehr als ein gefangenes Zimmer)   Zusätzlicher Trittschallschutz
Kein nutzbarer Balkon   Heizungsrohre überwiegend unter Putz
Wohnräume sind überwiegend niedriger als 2,40 m   Kamin, Kaminofen
Kein Breitbandkabelanschluss oder keine Gemeinschaftssatelliten -Antennenanlage   Rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss
Wohnräume sind überwiegend kleiner als 16 m²   Rollläden im Erdgeschoss
Wohnwertmindernde Merkmale   + Wohnwerterhöhende Merkmale
Gebäude   Gebäude
Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand   Repräsentativer/s oder hochwertig sanierter/s Eingangsbereich/Treppenhaus (z.B. Spiegel, Marmor, exkl. Beleuchtung, hochw.Anstrich / Wandbelag)
Kein bzw. nur kleiner Abstellraum außerhalb der Wohnung   Zusätzliche Nutzräume außerhalb der Wohnung; Fahrradabstellraum
Hauseingangstür nicht abschließbar   Personenaufzug bei weniger als fünf Obergeschossen
Schlechter Instandhaltungszustand (z.B. dauernde Durchfeuchtung des Mauerwerks - auch Keller-, große Putzschäden, erhebliche Schäden an der Dacheindeckung)   Überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand des Gebäudes (z.B. erneuerte Fassade, Dach, Strangsanierung)
Lage im Seitenflügel oder Quergebäude bei verdichteter Bebauung   Garage /Stellplatz
Wohnung ab 4. Obergeschoss ohne Aufzug   Einbruchhemmende Wohnungs- und Haustür (zusätzliche moderne Einbruchsicherungsmaßnahmen)
Keine moderne Gegensprechanlage mit elektrischem Türöffner   Concierge
Unzureichende Wärmedämmung oder Heizanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad (Einbau/Installation vor 1984)   Wärmedämmung zusätzlich zur vorhand. Bausubstanz oder Einbau/Installation einer modernen Heizanlage nach dem 01.07.1994 (wenn Baujahr vor diesem Zeitpunkt)
Schlichte Fassade (z.B. Putz)   Verzierte- bzw. Klinkerfassade
Wohnumfeld   Wohnumfeld
Lage in stark vernachlässigter Umgebung in einfacher Wohnlage   Bevorzugte Citylage in guter Wohnlage
Lage an einer Straße oder Schienenstrecke mit hoher Lärmbelastung, oder Belastung durch Flugverkehr   Lage an einer besonders ruhigen Straße
Beeinträchtigung durch Geräusche oder Gerüche (Gewerbe)   Aufwändig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstück
Ungepflegte und offene Müllstandsfläche   Gestaltete und abschließbare Müllstandsfläche
Einfacher Geschosswohnungsbau   Villenartige Mehrfamilienhäuser, höchstens zwei Vollgeschosse
Sondermerkmale / WEG Verwaltung   + Sondermerkmale / WEG Verwaltung
Immobilie mit weniger als 3 Zimmern   Immobilie mit mehr als 3 Zimmer
Verhältnismäßig zu großes Grundstück zur vorhandenen Wohnfläche   Verhältnismäßig zu kleines Grundstück zur vorhandenen Wohnfläche
Beschlossene, aber noch nicht bezahlte Sonderumlagen   Hohe Instandhaltungsrücklage
verhältnismäßig zu hohes oder zu niedriges Wohngeld   Professionelle Verwaltung, ausgewogenes Wohngeld
Rechtsstreitigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft   Friedliebende Eigentümergemeinschaft

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Gewerbeimmobilien

Nutzwertmindernde Merkmale   + Nutzwerterhöhende Merkmale
Sanitär- und Aufenthaltsräume   Sanitär- und Aufenthaltsräume
Keine getrennten Sanitärbereiche, einfache Sanitärausstattung   Ausreichende, getrennte Sanitärbereiche, moderne Sanitärausstattung
Einfache Teeküche, bzw. keine Kochmöglichkeiten   Teeküchenzeilen mit Mikrowelle, Kühlschrank und Geschirrspüler
Unzureichende Be- und Entlüftung   Gute Be- und Entlüftung
Keine oder kleine Aufenthaltsräume   Großzügige Aufenthaltsräume
Immobilie, Gebäude   Immobilie, Gebäude
Überwiegende Einfachverglasung   Überwiegend moderne Isolierverglasung/ Wärme- und Schallschutzverglasung
Räume überwiegend schlecht belichtet / schlecht besonnt   Gute Lichtverhältnisse / Sonnenschutz
Einfache Büroausstattung   Hochwertige Büroausstattung (auch behindertengerecht)
Unzureichende Elektroinstallation   DV-Verkabelung, umfangreiche Elektroinstallationen
Elektroinstallation überwiegend auf Putz   Doppel- und Hohlraumböden/Bodentanks
Be- und Entwässerungsinstallation überwiegend auf Putz   Klimaanlage/Umluftkühlsystem
Schlechte Geschosslage (z.B. Keller, Souterrain)   Aufwändige Deckenverkleidung (Stuck) oder getäfelte Wandverkleidung in gutem Zustand
Schlechter Schnitt, starre Grundrisse und Nutzungsmöglichkeit   Funktionale Grundrisse, flexible Nutzungs- und Aufteilungsmöglichkeiten
Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand   Repräsentativer/s oder hochwertiger/s Eingangsbereich/Foyer/Treppenhaus
Keine moderne Gegensprechanlage mit elektrischem Türöffner   Videogegensprechanlage
Hauseingangstür nicht abschließbar, keine Zugangskontrollen   Diebstahl- und Einbruchsicherungsmaßnahmen
Keine oder schlechte Parkplatzmöglichkeiten   Ausreichend Parkflächen/Stellplätze
Einfacher Nachkriegsbau   Modernes Gebäude mit Personenaufzug
Keine ausreichende Wärmedämmung   Concierge, Pförtner
Sondermerkmale / WEG Verwaltung   + Sondermerkmale / WEG Verwaltung
Kein weiterer Zusatznutzen zur Bürofläche   Freizeiteinrichtungen /Kantine /Cafeteria
Hohe Nebenkosten   Niedrige Nebenkosten
Normale Verwaltung   Facility Management

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Gewerbelagen in Berlin

1a-Citylage (Zentrum-West)

Kurfürstendamm (Gedächtniskirche bis Adenauerplatz)
Tauentzienstraße
Joachimstaler Straße. (Augsburger Straße bis Bhf. Zoo)

1a Citylage (Zentrum-Mitte)

Friedrichstraße (Leipziger Straße bis S-Bhf.)
Potsdamer Platz
Alexanderplatz
Unter den Linden (Glinkastraße bis Charlottenstraße)

1b City-Lage

Nebenstraßen des Kurfürstendamms (nördl. bis S-Bahn, südl. bis Lietzenburger Straße)
Nebenstraßen der Tauentzienstraße (nördl. bis Kurfürstenstraße, südl. bis Lietzenburger Straße)
Friedrichstraße (nördl. S-Bhf.)
Nebenstraßen der Friedrichstraße (zw. Glinkastraße/Neustädtische Kirchstraße und Charlottenstraße)
Nikolaiviertel
Rathausstraße
Karl-Liebknecht-Straße

Hauptzentren

Schloßstraße (Steglitz, zw. Walter-Schreiber-Platz und Rathaus Steglitz)
Wilmersdorfer Straße (Charlottenburg, zw. S-Bahn und Bismarckstraße)
Müllerstraße (Wedding, zw. Triftstraße und Seestraße)
Karl-Marx-Straße (Neukölln, zw. Forum Neuköln und Karl-Marx-Platz)
Altstadt Spandau (Carl-Schurz-Straße zw. Rathaus und Am Juliusturm, Breite Straße zw. Mauerstraße und Am Juliusturm, Markt)
Berliner Straße/Gorkistraße (Tegel, Berliner Straße zw. Hallen am Borsigturm und Alt-Tegel, Gorkistraße zw. Buddestraße und Berliner Straße)
Bahnhofstraße/Forum Köpenick (Köpenick, Bahnhofstraße zw. S-Bhf. und Friedrichshagener Straße
Frankfurter Allee (Friedrichshain, zw. S-Bhf. Frankfurter Allee und Rathaus-Passagen) Breite Straße/Berliner Straße (Pankow, zw. Rathaus und Kirche bzw. Breite Straße und Bhf. Pankow)

Bezirkszentren (besondere Stadtteilzentren, Mittelzentren)

Berliner Allee (Weißensee)
Helle Mitte (Hellersdorf)
Hermannplatz/Kottbusser Damm (Kreuzberg und Neukölln)
Marzahner Promenade (Marzahn)
Prerower Platz (Hohenschönhausen)
Schönhauser Allee (Prenzlauer Berg)
Tempelhofer Damm (Tempelhof)
Turmstraße (Tiergarten)
Zehlendorf Mitte
Zeltinger Platz (Frohnau)
Reichsstraße (Charlottenburg)

Nahversorgungszentren (Stadteilzentren)

Badstraße/Pankstraße (Wedding)
Bahnhofstraße (Lichtenrade)
Bölschestraße (Köpenick)
Greifswalder Straße (Prenzlauer Berg)
Hermannstraße (Neukölln)
Kaiser-Wilhelm-Platz/Hauptstraße (Schöneberg)
Karl-Marx-Allee (Friedrichshain)
Kurfürstendamm (Halensee)
Kurt-Schumacher-Platz (Reinickendorf/Wedding)
Märkisches Zentrum (Reinickendorf)
Pichelsdorfer Straße (Spandau)
Residenzstraße/Markstraße (Reinickendorf)
Siemensstadt Zentrum (Spandau)
Am Tierpark (Friedrichfelde)
Weitlingstraße (Lichtenberg)
Wilhelminenhofstraße/Edisonstraße (Köpenick)

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