Ein weiterhin starker Anstieg bei der Bevölkerung, Wohnraumnachfrage und Investmentimmobilien in Berlin und Potsdam bringen der Region eine ungebrochene positive Preisentwicklung. Trotz hoher Nachfrage wurden in 2017 weniger Immobilien veräußert bei deutlichen Preisanstiegen. Die ungebrochene Zunahme der Bevölkerung, bei Studenten und den Unternehmensansiedlungen verstärkt die bereits hohe Nachfrage nach Wohnraum in Berlin zunehmend. Das Marktsegment der Mietwohnungen und Eigentumswohnungen erfährt weiterhin hohe Nachfragen in allen Preisklassen, wobei der Neubau keine sichtbaren Entlastungen bringt. Die gesetzliche Mietpreisbremse hat in Berlin keine Entlastung herbeigeführt. Die Stadt Potsdam und der Berliner Speckgürtel profitieren von der wachsenden Region.

Stadt Berlin

Welcome in Big City !!!

Seit 2010 ist die Stadt ein Touristenmagnet. Die Vielzahl an Touristen bevölkern die Berliner Innenstadt, erkunden die Stadt, ihre Strukturen und das Lebensgefühl. Trotz der Insolvenz von Air Berlin und der leicht gebremsten Zunahme an Fluggästen, zeugen weiterhin hohe Besucherzahlen von der Beliebtheit dieser Stadt.

Das Gäste- und Übernachtungsaufkommen scheint ungebrochen zu sein, was die hohe Attraktivität der Stadt verdeutlicht, sei es wegen ihrer Kultur, der Kunst, der Vergnügungen oder auch sonstiger städtischer Reize. Auch wenn Fluggast- und Übernachtungszahlen in unmittelbaren Zusammenhang stehend etwas abgeflacht sind, so steigen die Gästezahlen doch weiterhin kontinuierlich an. Ein Indiz hierfür könnte sein, dass Kurzzeiturlauber die Stadt bereisen oder vermehrt private Quartiere genutzt werden, was in anderen europäischen Städten ein zunehmender Trend ist.

Quelle: Landesamt für Statistik Berlin-Brandenburg 2018

Die wenn auch nun langsam steigenden Fluggastzahlen verdeutlich einmal mehr, dass ein alleiniger Single-Airport für die Stadt unzureichend ist und ein zweiter Flughafen für die Stadt Berlin der wirtschaftlichen Entwicklung zu gute kommen könnte. Gerade den vielen in der Stadt lebenden Ausländern und den vielen Besuchern würde die Verteilung auf zwei Flughäfen dienlich sein oder dem Business eine bessere Erreichbarkeit der wichtigen innerstädtischen Standorte bieten.

Quelle: Landesamt für Statistik Berlin-Brandenburg 2018

Die wirtschaftliche Entwicklung der Stadt Berlin ist positiv und durch die vielfältigsten Branchen gekennzeichnet. Im Kontext einer wirtschaftlichen Belebung sinken kontinuierlich die Arbeitslosenquoten. Durch den Zugang wichtiger und interessanter Wirtschaftszweige zieht es mehr und mehr auch internationales Klientel in diese Stadt, die hier attraktive Jobs finden und ihren Lebensmittelpunkt einrichten.
Die Stadt wird jünger, allen voran durch die Beleibtheit der Stadt und ihrer Universitäten. Seit Jahren zeugen hiervon steigende Studentenzahlen und eine positive Geburtenrate, was die Stadt nun vor neue Herausforderungen insbesondere bei den Kindergartenplätzen und Schulkapazitäten stellt.

Quelle: Landesamt für Statistik Berlin-Brandenburg 2018

Den Wohnungsmarkt stellen diese Entwicklungen vor große Herausforderungen. Der stetig steigenden Bevölkerungszahl stehen nach wie vor zu wenige Bestands- und Neubauten gegenüber. Trotz einer deutlichen Wiederbelebung der Baugenehmigungen seit 2012 ist der Wohnungsbestand nicht signifikant angestiegen, was auch auf Veränderungen in Bestandswohnungen oder dem Verlust von alten Wohnungen zurück zu führen ist.

Quelle: Landesamt für Statistik Berlin-Brandenburg 2018

Der Wohnungsmarkt bedient damit mehr die Nachfrage des Zuzuges, als der bereits hier lebenden Menschen. In der Folge dieser Entwicklung drängen immer mehr Menschen in den Markt der Miet- und Eigentumswohnungen, was zu hohen Preisveränderungen führt und gewisse Gruppierungen vor immer größeren Schwierigkeiten bei der Wohnraumbeschaffung stellt. Auch wenn dem gutsituierten Ausländerstrom eher die Nachfrage nach Wohnraum im Eigentum zuzurechnen ist, so verfügen klassische Wohnungsmieter über zu wenig Mietmöglichkeiten und treffen auf Wohnraumnachfragen der Studierenden und ausländischen Neuankömmlingen.

Quelle Preise: RDM LV Berlin & Brandenburg e.V. / Quelle Rest: Landesamt für Statistik Berlin-Brandenburg 2018

Der Kampf um Wohnraum ist nicht durch die Wohnungssuchenden alleine entstanden, sondern ist ein Ergebnis der unterschätzten Entwicklung in der Stadt und der langen und aufwendigen Genehmigungswege. Es ist eine gewisse Angst vor städtischen Verdichtungen erkennbar, so dass schnelle Baulandentwicklungen und damit städtische Verdichtungen nicht erfolgen können. Es fehlt der Mut der andersartigen Stadtentwicklung, zu dem auch Hochhäuser zählen könnten.

Im Rahmen der Entwicklungen bei den Miet- und Eigentumswohnungen werden Miethäuser weiterhin sehr gut nachfragt. Weniger zur Umwandlung in Eigentumswohnungen, als nach wie vor als Anlageobjekt. Trotz der für Berlin großen Mietsteigerungen, sind Berliner Mietpreise im Vergleich zu anderen großen Metropolen noch günstig und sehen Anleger daher den Kauf von Miethäusern bzw. Zinshäusern als Zukunftsinvestition. Mit Blick auf die nach wie vor recht geringe Eigentumsquote in der Stadt sehen Investoren das Gut Wohnraum zur Vermietung nach wie vor als lohnend und zukunftsträchtig an.

Dazu kommen auch Bauträger, die die Umwandlung als gutes Geschäft sehen und Miethäuser in Eigentumswohnungen umwandeln – wo es geht. Blick dabei ist - abgesehen von wenigen Ausnahmen - nicht vornehmlich die Verdrängung von Mietern, sondern der Verkauf an Kapitalanleger. Dies steht im Kontext mit den hohen Nachfragen nach Mietwohnungen, den immensen Geldmengen, fehlenden Kapitalalternativen und ist begünstigt durch gegenwärtig geringe Finanzierungskosten.

Quelle: RDM LV Berlin & Brandenburg e.V.

Alternativ zu Miet- und Eigentumswohnungen werden damit auch verstärkt Bauflächen des individuellen Wohnungsbaues, also für Ein- und Zweifamilienhäuser, sowie gleichartige Bestandsobjekte nachgefragt. Die Nachfrage erfasste dabei viele Bezirke und Bezirkslagen über ein breites Spektrum. Auch hier ist die Entwicklung auf große Geldmengen und die günstigen Hypotheken zurückzuführen, aber auch auf die sich verändernde Bevölkerungsstruktur Berlins. Der positiven Arbeitsmarktentwicklung stehen gleichzeitig verbesserte Haushaltseinkommen gegenüber, so dass Nachfrager aus der Stadt selbst und den Zuzüglern entsteht, die sich den Traum von Eigenheim erfüllen mögen und auch können. Dabei kommen auch Ein- oder Zweifamilienhäuser in den Focus, die sanierungs- und modernisierungsbedürftig sind oder zum Abriss übernommen werden.

Quelle Preise: RDM LV Berlin & Brandenburg e.V. / Quelle Rest: Landesamt für Statistik Berlin-Brandenburg 2018

Über alle Immobilienarten, Kauf wie Miete, sind weiterhin deutliche Nachfragen und damit jährliche Preisanstiege zu erkennen. Die Preisentwicklung betrifft dabei insbesondere Kaufobjekte, als weniger die Mietwohnungen.

Quelle: RDM LV Berlin & Brandenburg e.V.

Die günstigen Finanzierungsbedingungen fördern also Eigentumsbildung und Anlageformen mit Renditehintergrund. Die Preisentwicklungen bei Kaufobjekten sind neben der stetig steigenden Nachfrage auch auf ein quantitativ zu geringes Angebot zurück zu führen, da das Angebot an verfügbaren Objekten sinkt. Nach Daten des Berliner Gutachterausschusses (Daten per 2017 vorläufig) ist bei den registrierten Kauffällen eine tendenziell sinkende Entwicklung zu erkennen.

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Berlin 2018, Daten für 2017 vorläufig

Der fallenden Tendenz bei den Kauffällen steht ein überwiegend steigender Geldumsatz gegenüber, was über die einzelnen Teilmärkte betrachtet teils zu einem erheblichen Anstieg der durchschnittlichen Objektkaufpreise führte.

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Berlin 2018, Daten für 2017 vorläufig

Als Preistreiber für den Immobilienmarkt ist damit der Teilmarkt der unbebauten Grundstücke auszumachen, wobei als Ursache das zu geringe Angebot an verfügbaren Bauflächen und die Konkurrenzsituation der Agierenden auszumachen ist. Damit erfolgten Verlagerungen der Investitionen in andere Teilmärkte. Dies ist auch eine Folge der Berliner Gesamtentwicklung.

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Stadt Potsdam

Zuständige Ausschuss-Mitglieder:
Günter T. Fischer
Thomas Trautwein

In unmittelbarer Nachbarschaft zur Bundeshauptstadt Berlin liegt die Stadt Potsdam eingebettet in eine einzigartige Kultur- und Seenlandschaft. Zahlreiche Schloss- und Parkanlagen und die architektonische Schönheit der historischen Gebäude begeistern und bieten den Bewohnern eine außergewöhnlich hohe Lebensqualität. Zugleich präsentiert sich Potsdam aber auch als eine junge Stadt voller Potentiale und Dynamik. Potsdam gewinnt Einwohner, die letzten Baulücken werden geschlossen, neue Wohnquartiere entstehen, spannend gehen altes und neues eine Symbiose ein. Mit qualifiziertem Arbeitskräftepotential, moderner Infrastruktur und zahlreichen Forschungs- und Wissenschaftseinrichtungen bietet Potsdam zudem auch attraktive Standortvorteile und hervorragende Arbeitsbedingungen.

Potsdam entwickelt sich dabei prächtig. Stetig zeigt sich seit 2010 eine positive Bevölkerungsentwicklung und Zunahme der Übernachtungszahlen. Dies ist auf die eigenständige Entwicklung der Landeshauptstadt zurück zu führen.

Das Angebot an Grundstücken und Einfamilienhäusern in Potsdam ist sehr überschaubar und die Nachfrage ungebrochen hoch. Die Kaufreise haben sich im vergangenen Halbjahr überproportional entwickelt. Das Preisniveau ist in den vergangenen Jahren stetig gestiegen, ist jedoch der Bundeshauptstadt Berlin gegenüber auf einem noch recht günstigen Niveau.

Eigentumswohnungen sind sehr nachgefragt, insbesondere wenn Ausstattung und Lage stimmen.

Durch die Fertigstellung mehrerer Neubauprojekte hat sich der Druck auf den Mietwohnungsmarkt etwas entspannt, dennoch werden weitere Neubauten im mittleren und unteren Preissegment benötigt, um den Neupotsdamern ein Zuhause in der Stadt bieten zu können und die Mietpreise zu stabilisieren.

Im Bereich der Anlageimmobilien steht in Potsdam das klassische Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage im Fokus. Teilweise werden die deutlich gestiegenen Kaufpreiswünsche vom Markt noch nicht angenommen. Zunehmend weckt Potsdam aber auch bei größeren Investoren Interesse, die nach Anlageimmobilien in der Stadt suchen.

Über die Teilmärkte betrachtet ergeben sich folgende zeitliche Preisveränderungen seit dem Stichtag 01.01.2013:

Quelle: RDM LV Berlin & Brandenburg e.V.

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Berliner Speckgürtel

Im Sog der Bevölkerungsentwicklung von Berlin und Potsdam lassen sich immer mehr Menschen auch im Berliner Umland nieder. Vor allem zieht es die Mittelschicht und Besserverdiener mit Familie sowie Kindern in den Berliner Speckgürtel, was auch weiterhin zu einem Bevölkerungswachstum unterschiedlichen Umfanges führt.

Quelle: Bundesamt für Statistik Wiesbaden 2018

Gesucht sind vorrangig infrastrukturell gut versorgte Gebiete und an die S-Bahn angeschlossene Ortschaften, die von dem Wunsch des „Gartens im Grünen“ profitieren. Dabei sind oft Bevölkerungsgruppen als Neuansiedler im Berliner Speckgürtel anzutreffen, die aus Regionen stammen, wo ein Einfamilienhaus klassisch bekannt und bereits genutzt war. Die Zunahme der Kaufkraft im Berliner Speckgürtel ist an der Nachfrage nach Baugrundstücken, dem damit im Zusammenhang stehenden Neubau erkennbar. Ferner steigt in guten und mittleren Lagen die Nachfrage nach Bestandshäusern an.

Sehr beliebt sind auch weiterhin Baugrundstücke für Eigenheime und Eigenheime im Bestand. Hierbei vor allem gefragt sind Lagen, die über gute infrastrukturelle Merkmale und Versorgungen sowie gute Verkehrsanbindungen insbesondere nach Berlin oder auch Potsdam verfügen. Viele Berliner und Zugezogene sehen im Berliner Speckgürtel eine Alternative zu den Stadtrandlagen Berlins, da sie dort häufig ihre Nachfrage nicht decken können und in denen die allgemeinen Berliner Preissteigerungen nun ortsweise angekommen sind. Wegen der positiven Nachfrageentwicklung zeigen sich auch in den Berliner Umlandgemeinden, insbesondere nahe der Berliner Stadtgrenze, weiter ansteigende Preise und ortsweise ein zu geringes Angebot an verfügbaren Objekten.

Der eingesetzten Nachfrage im Berliner Speckgürtel stehen gerade in den guten Lagen ausreichende Angebote kaum zur Verfügung, so dass bei Baugrundstücken und Einfamilienhäusern eine weitere Preissteigerung gegenüber dem Vorjahreszeitraum feststellbar ist. Dies führte im Jahr 2017 bei den örtlichen Gutachterausschüssen zu einer teils starken Veränderung der örtlichen Bodenrichtwerte.

Über die Teilmärkte betrachtet ergeben sich im gesamten Berliner Speckgürtel folgende zeitliche Preisveränderungen seit 2013:

Quelle: RDM LV Berlin & Brandenburg e.V.

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Zusammenfassung

Ungebrochen ziehen die Stadt Berlin und die Stadt Potsdam viele Menschen und damit auch Investoren an, die in den unterschiedlichsten Segmenten suchen. Baugrundstücke zur Neubebauung mit Eigenheimen oder Wohnhäusern, bestehende Einfamilienhäuser oder Stadtvillen für Paare und Familien, Eigentumswohnungen zur Eigennutzung bzw. vermietet als Kapitalanlage oder Miethäuser für die Rendite sind hoch im Kurs und begehrt. Aufgrund der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank können sich heute viel mehr Menschen den Traum von Eigentum gönnen, da nun auch viele gut ausgebildete Personen über das nötige Anfangskapital verfügen.

Der Entwicklung kommt das Angebot an verfügbaren Immobilien kaum hinterher. Für Neubau stehen zu wenige Flächen zur Verfügung, sei es aus Mangel an Verkäufern oder dem behördlichen Willen zur Ausweisung von Bauland. Für Studenten, insbesondere in Berlin, besteht zu wenig Wohnraum.

Bei Kapitalanlagern stehen eine Vielzahl unterschiedlicher Immobilien nach wie vor im Focus der Suche. Oftmals als Rendite mit Aussicht auf weitere Mietentwicklungen oder mit der Zielrichtung zur Umwandlung in Eigentumswohnungen. Rendite wird gegenwärtig noch immer höher geschätzt als eine Anlage bei der Bank, wobei die vermeintlich geringeren Risiken oder erwarteten Wertzuwächsen zur Investition verleiten.

In Berlin und auch Potsdam ist ein Zuwachs an Personen zu verzeichnen, die gutes Geld verdienen oder als Ausländer hier einen Job finden und sich dauerhafter niederlassen. Dies fördert die Nachfrage nach Wohnraum, egal ob Eigentum oder zur Miete. Doch es zeigen sich in einigen Segmenten und Stadtteilen schon Grenzen auf, ist der Wachstum oder die Preissteigerung nicht mehr als ungebremst anzusehen.

Doch Menschen müssen in einer wachsenden Metropole immer Wohnen. Wohnen ist in Berlin und Potsdam damit als ein hohes Gut anzusehen, was stark nachgefragt ist. Damit verändern sich Mietmärkte in allen Ortsteilen bzw. Bezirken oder in bestimmten Kiezen ganz erheblich mit dem Zuwachs unterschiedlichster Bevölkerungsschichten. Der Wohnungsneubau ist zu gering, sinkt sogar leicht ab und verschärft die Situation der hohen Nachfrage insbesondere in der schnell wachsenden Metropole Berlin. Dass die Mietpreise weiterhin eine Tendenz nach oben zeigen, ist nach wie vor dem Auseinanderklaffen von hoher Nachfrage und geringem Angebot geschuldet. Der Wohnungsleerstand in Berlin bietet in den meisten Bezirken kaum noch Umzugsreserven, so dass vor allem älteren Menschen mit ggf. viel zu großen Wohnungen keine Möglichkeiten zum Umzug geboten wird.

Dass viele Menschen Berlin als Lebensmittelpunkt sehen, kann der Entwicklung Berlins als Hauptstadt zugeschrieben werden. Der Tourismus, das Lebensgefühl, die vielfältigen Möglichkeiten, Kunst und Kultur sowie die wirtschaftliche Entwicklung mit vielen neu geschaffenen Jobs bieten eine moderne Perspektive und auch jungen Europäern wie anderen Ausländern eine Chance. Menschen, die erst einen Job in der Stadt finden und ihrem Lebensmittelpunkt hierher verlagern, beleben die Stadt und kurbeln unverändert die Wohnraumnachfrage an. Dazu finden immer mehr Menschen und Familien auch den Weg in den Berliner Speckgürtel, der sich infrastrukturell immer mehr verbessert und sich zu einer Alternative zu den Berliner Stadträndern entwickelt hat.

Die Attraktivität der Universitäten rufen wachsende Studentenzahlen hervor, durch die die Stadt sich im Kern verjüngt. Hierbei kommt es zur Ausweitung der Suche, wodurch Bezirke mit Stadtrandgebieten von der Verjüngung profitieren. Wurden eine Zeitlang durch Projektentwickler entsprechende Neubauten für Wohngemeinschaften oder Studentenwohnheime geschaffen und durch die Stadt entsprechende Pläne für den Bau ausgerufen, schafft dieser Markt keine deutliche Entlastung und führt zur Nachfragekonkurrenz bei normalen Wohnungen.

Dazu kommen die große Suche nach und der Kampf um geeignete Bauflächen, was insbesondere in Berlin verstärkt auftritt und durch mangelnde politische Entscheidungen zur Baulandausweisung verschärft wird. Neben dem Wohnungsbau entsteht mehr und mehr aber ebenso eine Baulandnachfrage für gewerbliche Objekte, insbesondere zur Büroflächenschaffung. Damit konkurrieren die Nachfragemärkte nach Baulandflächen.

Die bereits länger bestehenden günstigen Finanzierungsbedingungen mit den historisch niedrigen Zinsen werden noch längere Zeit zu einer Spannung in den Immobilienmärkten mit beitragen. Damit wird die Politik immer mehr gefordert für entsprechende Entlastung zu sorgen. Der Wettbewerb um Bauflächen für Wohnraum und Gewerbeflächen sowie um Wohnraum für die verschiedensten Ansprüche wird bei weiterhin starken Bevölkerungswachstum unvermindert hoch bleiben.

Was den Wohnungsneubau dämpft sind politische Mittel, die der Investitionslust entgegenstehen, Bauwillige behindert oder knebelt und damit keinen Wohnraum schaffen lässt. Hohe Aufwendungen zum Bau von Wohnraum -seien sie aus ökologischer Sicht notwendig zum Schutz unserer Erde und Ressourcen-, die Ausweitungen von sozialen Erhaltungsgebieten, eine verstärkte Wahrnehmung von Vorkaufsrechten und fehlender Wille zur Ausweisung neuer Baugebiete schaffen keine sachgerechte Abhilfe. Benötigt wird eine Zukunftsvision, die der rasanten Entwicklung der Städte Rechnung trägt und nicht nur einseitige politischen Strömungen folgt. Dabei wären Vereinfachungen wünschenswert, damit notwendiger Raum zum Wohnen und Arbeiten nicht an veralteten Gedankengut scheitert. Sei ein Blick auch in die Höhe doch erlaubt.

Die seit Jahren anhaltende Entwicklung der Stadt Berlin ist eine zentrale und große Herausforderung für die Politik, den Immobilienmarkt im Allgemeinen und zusätzlich für die Berliner Fluganbindung. Eine zielgerichtete Ausweitung des öffentlichen Personennahverkehrs kommen bedeutende Funktionen zu, die schnelles Handeln fordert. Die Aufrechterhaltung wichtiger Lebensadern dieser Stadt ist von hohem Interesse und bedarf Eingriffe in die Verkehrslenkung der hohen Warenverkehrsströme, die unsere Stadt als Transitweg durchqueren.

Der Stadt Potsdam und dem Berliner Umland kommen immer mehr Aufgaben zu entsprechenden Wohn- und Arbeitsraum für die wachsende Region mit zu schaffen, was sich heute schon abzeichnet und selbst dort zu einem angespannten Immobilienmarkt führt. Es bedarf damit einer sachlichen Zusammenarbeit in der Region, um dieser die positive Entwicklung zum Wohl aller zu erhalten.

Berlin, im Mai 2018

Robert Vorreiter
Vorsitzender

Michael Hesse
stellv. Vorsitzender

Die detaillierte Daten- und Markt-Analyse mit grafischen Darstellungen, aufgeteilt nach Stadt Berlin und dessen einzelnen Verwaltungsbezirken, Stadt Potsdam und den Berliner Speckgürtel sowie einer Zusammenfassung zur Aussicht können Sie als PDF–Download nachstehend herunterladen:

Detaillierte Immobiliendaten- und Markt-Analyse
mit grafischen Darstellungen

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