Berlin weiterhin der deutsche Trendsetter bei Tourismuszahlen, Bevölkerungszuwachs, Wohnraumnachfrage und Investmentim­mobilien.

Nachfrage in allen Marktsegmenten signalisiert eine hohe Investitionslust und führt zu weiterhin großer Bautätigkeiten. Markt der Eigentumswohnungen erfährt Nachfragen in allen Preisklassen. Vereinzelt Beruhigung bei Mietpreisen von Wohnungen wegen Unsicherheiten in Bezug auf gesetzliche Mietpreisbremse.

Stadt Berlin

Hallo Berlin !!!

Wie bereits in den Jahren zuvor wächst die Bevölkerung der Stadt Berlin weiterhin an, was an einer bislang ungebrochenen Beliebtheit resultiert. In aller Welt wird die Stadt in einem Atemzug mit Städten wie New York, Shanghai, London und Paris oder München und Hamburg genannt. Der Tourismus als einer der wichtigsten Wirtschaftsfaktoren der Stadt zeigt weiterhin Steigerungsraten und lässt für das gesamte Jahr 2015 bereits jetzt wieder einen Besucher- und Übernachtungsrekord erwarten. Dies kann schon heute als ein Herausforderung für die Berliner Flughäfen gesehen werden, die an den Grenzen des Möglichen angekommen sind. Und es ist zu erwarten, dass ein möglicher neuer Zentralflughafen, dessen Eröffnungs- und Inbetriebnahmetermin noch immer nicht sicher ist, bereits bei seiner Eröffnung viel zu klein ist.

Der Zustrom von Menschen, die in der Stadt arbeiten, studieren und leben wollen, ist unvermindert hoch. Statistisch gesicherte Zahlen für das 1. Halbjahr 2015 liegen bisher nicht vor. Zu erwarten sind jedoch wie bereits im Vorjahr erneut 40.000 bis 50.000 Neu-Berliner, die zum Bevölkerungswachstum der Stadt und des Berliner Umlandes mit beitragen. Gefühlt wird die Stadt immer voller, zeigt ein bunteres Bild von Menschen aller Altersklassen, Herkunftsländern und Religionen. Auch lässt sich diese Entwicklung an den vielen Kennzeichen an Fahrzeugen, seien es deutscher oder ausländischer Herkunft, ablesen. Darüber hinaus ist Berlin Spitzenreiter bei der Gründung der meisten Start-Up‘s, auch im europäischen Vergleich.

Der Wohnungsbau kommt dieser Entwicklung nicht hinterher und es verschärft sich der Wohnraummangel zusehends. Eine zusätzliche Herausforderung für die Immobilienwirtschaft ist die Flüchtlingssituation, denn hier wird auf längere Sicht ein noch größerer Bedarf an preiswertem Wohnraum entstehen. Ferner werden Studentenwohnungen benötigt, verzeichnen die Berliner Hochschulen und Universitäten einen weiterhin hohen Zuspruch aus aller Welt. Auch dieses ist eines der Themen, dem sich die Stadt und die Immobilienwirtschaft zukünftig stellen werden müssen.

Wurden bisher im wesentlichen Eigentumswohnungen gebaut, ist nun ein Zuwachs an Mietwohnungen wahrnehmbar. Doch die geringe Anzahl tatsächlicher Fertigstellungen von Wohnungen führt zu keiner merklichen Entspannung im Wohnungsmarkt. Auch deutet sich ein Abflachen von Baugenehmigungen von neuen Wohnungen ab, wurden zwischen Januar und Juni 2015 lediglich knapp 10.000 Wohnungen genehmigt. Hochgerechnet auf das gesamte Jahr 2015 wäre dies nur unwesentlich mehr als im Jahr 2014. Die Ursachen hierfür sind schwer zu beurteilen, können aber in den verschärften gesetzlichen Bauvorschriften, den energetischen Belangen und ebenso in den zuständigen sowie personell unterbesetzten Baugenehmigungsbehörden gesucht werden. Wie viele Wohnungen dann tatsächlich fertig werden, lässt sich somit nicht prognostizieren. Zu erwarten ist jedoch, dass bei dem unverändert hohem Bevölkerungszuwachs die Anzahl neuer Wohnungen keine deutliche Entspannung bringen können.

Die Wohnungsmieten lassen wie in den Jahren weitere Anstiege erkennen, wobei die Entwicklung gerade in Bezug auf den gesetzlichen Eingriff durch die Mietpreisbremse schwer vorhersehbar wird. So stellen sich die Entwicklungen der gesamten Berliner Mietpreise in den Berichtszeiträumen seit dem 01.07.2012 wie folgt dar:

Mietpreise Berlin seit 1.7.2012

Auch wenn Mietanstiege weiterhin bestehen und zu erwarten sind, so ist die Wirkung der gesetzlichen Mietpreisbremse und auch deren Zulässigkeit umstritten. Der RDM nimmt daher zunächst eine abwartende Haltung ein und hat die Wohnungsmieten per 01.07.2015 gegenüber dem vorherigen Berichtszeitraum 01.01.2015 weitgehend unverändert gelassen. Darüber hinaus wurden die Trendpfeile bei den einfachen bis guten Wohnwerten auf stagnierend gesetzt, um die abwartende Haltung darzulegen. Bei den sehr guten Wohnwerten wurden die Trendpfeile dagegen weiterhin auf steigendes Mietpreisniveau ausgerichtet, da hier zu erwarten ist, dass dies im Sinne der Mietpreisbremse umfangreich sanierte sowie modernisierte Wohnungen betrifft und damit die gesetzliche Mietpreisbegrenzung nicht greift.

Der Markt der Eigentumswohnungen zeigt ebenso eine weiterhin starke Nachfrage, die sich zwischenzeitlich auch wieder auf die oberen Preisklassen ausweitet. Ferner nehmen die Käufe von vermieteten Eigentumswohnungen zu. Diese Form der Kapitalanlage wird vermehrt als altersgerechten Vorsorge von Privatanlegern eingestuft oder es erfolgt der Ankauf von Wohnungspaketen durch Investmentgesellschaften, da das Angebot an Wohnhäusern als Renditeobjekte begrenzt ist.

Marktentwicklung Eigentumswohnungen in Berlin seit 1.7.2012

Der Markt von Miet- bzw. Zinshäusern ist heiß umkämpft, finden die vielen Investoren in dem stark nachgefragten Markt nur ungenügende Angebote vor. Nach wie vor gilt Berlin als preisgünstig und so versuchen Investoren ihren Anlagebedarf in der Stadt zu decken. Darüber hinaus bestehen unterschiedliche Akteure von Bestandshaltern bis Umwandler, wodurch die Kaufpreise je nach Anlagefocus eine Verzerrung erfahren.

Marktentwicklung Eigentumswohnungen in Berlin seit 1.7.2012

Eine Vielzahl von Investoren verändern daher ihre Anlagestrategien und verlagern die Suche von Investments wieder in den gewerblichen Immobilienbereich. Doch auch dort sind die Angebote einem hohen Nachfragedruck ausgesetzt, sind im Investmentmarkt immer mehr Immobilienfonds, Pensionskassen, Versicherungsgesellschaft und ähnliche Gesellschaften anzutreffen, die Gelder anlegen müssen.

Die vorstehenden Grafiken geben nur das normale Preisgefüge in der Stadt Berlin wieder. Insbesondere bei sehr gefragten Lagen, Kiezen und im Innenstadtbereich kommt es im Markt der Mietwohnungen, der Eigentumswohnungen sowie der Miethäusern / Zinshäusern zu deutlich höheren Preisen, resultiert dies aus dem weiterhin mangelhaften Angebot und dem verschärften Kampf um Immobilien. Angebot und Nachfrage gehen hier stark auseinander, die Nachfrage übersteigt deutlich das Angebot und so kommt es vielfach vor allem in den Top-Lagen zu wesentlich höheren Kaufpreisen. Auch die neuen Eigentumswohnungen, also der Neubau, werden zu deutlich höheren Preisen gehandelt, da bei einem Erstverkauf andere Marktbedingungen vorherrschen. Insgesamt bildet der Marktbericht somit den Zweitmarkt, also im Rahmen von Weiterverkäufen, ab.

Weiterhin besteht auch ein günstiges Finanzierungsumfeld, das historisch niedrige Zinsen bietet. Wie lange dies noch zu erhalten ist, hängt von einer Vielzahl von Faktoren der europäischen Union, wie auch in der Weltwirtschaft ab. Zumindest werden Immobilien als bessere Anlage gesehen, wobei auch hier keine Garantie für dauerhaft ansteigenden Preise besteht..

Bei der anhaltenden Entwicklung, insbesondere den Bevölkerungszuwächsen, dürften Immobilien in Berlin wie auch den anderen großen Städten Deutschlands eine hohe Nachfrage erfahren. So lange alternative Geldanlagen fehlen oder zu spekulativ sind, wird das „Betongold“ auch diese Nachfrage erfahren. Dazu kommt, dass angesichts zukünftig ungewisser Entwicklungen bei den Renten gerade Eigennutzerobjekte als Altersvorsorge gesehen werden und deshalb eine steigende Beliebtheit erfahren. Das günstige Finanzierungsumfeld hilft dabei Menschen, die sich zuvor oft keine Immobilie leisten konnten und nunmehr zukünftig ihre Altersvorsorge im eigenen Heim sichern können.

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Stadt Potsdam

Die Preise für Einfamilienhäuser und Grundstücke sind weiter leicht steigend, vor einem sich immer noch weiter verringernden Angebot. Dies bestätigt sich in einem steigenden Transaktionsvolumen bei sinkender Anzahl verkaufter Objekte.

Im Bereich der Eigentumswohnungen hat sich der Preisanstieg der vergangenen Jahre etwas entschleunigt. Dies ist vor dem Hintergrund einer zeitnahen Fertigstellung mehrerer Neubauprojekte zu sehen. Der Druck auf Bestandslagen und die Nachfrage nach klassischen Altbauwohnungen ist ungebrochen.

Durch die Fertigstellung mehrerer Neubauprojekte weitet sich das Angebot im Bereich der Mietwohnungen etwas weiter aus. Das hat vor dem Hintergrund weiter steigender Einwohnerzahlen etwas zur Beruhigung beigetragen, wird aber mittelfristig nicht ausreichen. Weitere Neubauten werden benötigt, um den Neupotsdamern ein Zuhause in der Stadt bieten zu können.

Im Bereich der Anlageimmobilien steht in Potsdam das klassische Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage im Fokus. Zunehmend weckt Potsdam aber auch bei größeren Investoren Interesse, die nach Anlageimmobilien in der Stadt suchen.

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Berliner Speckgürtel

Auch weiterhin wenden sich die Mittelschicht und Besserverdiener dem Berliner Speckgürtel zu, was mit der weiter ansteigenden Bevölkerung im Raum Berlin im Zusammenhang steht. Insbesondere Baugrundstücke für Eigenheime und bestehende Eigenheime sind nachgefragt. Dabei gewinnen immer mehr die Lagen, die über gute infrastrukturelle Merkmale und Versorgungen sowie gute Verkehrsanbindungen verfügen. Viele Berliner, aber auch Zugezogene, sehen im Berliner Speckgürtel eine Alternative, wenn sie ihre Nachfrage nicht im Berliner Stadtrand decken können. Da im Umland häufig geringere Preise aufgerufen werden, verstärkt sich die Nachfrageentwicklung in den Berliner Umlandgemeinden nahe der Berliner Stadtgrenzen. Doch stehen im Berliner Speckgürtel in den guten Lagen kaum ausreichende Angebote zur Verfügung, so dass bei Baugrundstücken und Einfamilienhäusern eine weitere Preissteigerung gegenüber dem Vorjahreszeitraum feststellbar ist.

Insgesamt betrachtet sind nunmehr teils größere Preissteigerungen im Berliner Speckgürtel wahrnehmbar, was auch dort aus einem eher unzureichendem Angebot bei größerer Nachfrage resultiert.

Es bestehen dabei jedoch erhebliche regionale Unterschiede, die auf sehr unterschiedliche Käufergruppen schließen lassen.

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Zusammenfassung

Wie im Berichtszeitraum zuvor sind die positiven Entwicklungen im Tourismus, der Bevölkerung und der Wirtschaft für den Großraum Berlin und Potsdam sowie dem zugehörigen Berliner Speckgürtel als Auslöser dafür zu sehen, dass eine Vielzahl von Immobilien verschiedenster Art nachgefragt sind. Die Nachfrage trifft dabei auf ein zu geringes Angebot, was in nahezu allen Immobilienklassen zu weiter steigenden Preisen geführt hat.

Beflügelt durch das weiterhin sehr günstige Finanzierungsumfeld hat gerade die Nachfrage im Markt des individuellen Wohnungsbaus nach geeigneten Baugrundstücken sowie Bestandsimmobilien zur Eigennutzung stark zugenommen. Das Eigenheim als Alternative zu einer Miet- oder Eigentumswohnung, egal ob freistehendes Einfamilienhaus oder Reihenhaus, gewinnt deutlich. Darüber hinaus ziehen Bevölkerungsgruppen in die Region, die traditionell oft ein Eigenheim besaßen und dies auch in der neuen Heimat bevorzugen. Hierdurch kommt es auch im Berliner Speckgürtel und dessen Lagen mit guter Infrastruktur zu Preisanstiegen.

Mietwohnungen oder Eigentumswohnungen erfahren einen großen Zulauf, wovon gerade die Innenstadtbereiche von Berlin oder die hervorragenden Lagen in Potsdam zu wenig zu bieten haben. Insbesondere die begehrten und hoch nachgefragten Wohnlagen im Innenstadtbereich oder Top-Lagen, egal ob in Berlin oder Potsdam, besitzen eine hohe Nachfrage und das zu geringe Angebot lässt die Preise schrittweise ansteigen.

Trotz der positiven Zunahme an Baugenehmigungen werden noch immer zu wenige Wohnungen fertiggestellt, so dass der Wohnungsmarkt keine Entlastung erfährt. Die oft großen Wohnungen im Besitz älterer Mieterschaften werden nicht geräumt und für Familien bereitgestellt, da es für die Älteren keine preiswerten und altersgerechten Alternativen in ihrem angestammten Kiez gibt. Angesichts der Mietenentwicklungen werden Wohnungswechsel angestammter Mieterschaften nur wenig erfolgen. Dazu kommt eine stärkere Zunahme von Single-Haushalten, so dass immer mehr Wohnraum genötigt wird.

Die Mietpreisbremse als stattlicher Eingriff in die freie Wohnungswirtschaft dürfte nur wenigen Kleinverdienern tatsächlich helfen eine Wohnung zu finden. Wie weit die nach oben eingesetzte Mietpreisentwicklung sich wirklich stoppen lässt, ist abzuwarten. Ob es den Wohnungssuchenden helfen wird, ist nicht vorhersehbar. Auch dürfte eine weitere Diskussion über die Aussagekraft des Berliner Mietspiegels entbrennen, spiegeln sich die realen Mietpreise nur bedingt in ihm wider. Wird dem Bevölkerungszustrom kein entsprechendes Wohnraumangebot entgegen gesetzt, wird ein harter Kampf um Wohnraum entstehen, bei dem die Kleinverdiener und auch zuströmenden Studenten als die Verlierer hervorgehen könnten.

Der Markt der Miethäuser / Zinshäuser ist angesichts der großen Differenzen zwischen sehr hoher Nachfrage und zu geringem qualitativ verfügbaren Angebot erheblich angespannt. Neben Bestandshaltern und Umwandler strömen noch große Gesellschaften und Versicherer etc. mit Anlagedruck in den Markt, was die Preise weiter anheizt. Dabei sind vielfach Gebiete begehrt, die keine Einschränkungen erwarten lassen, als dies in Erhaltungs- oder Sanierungsgebieten der Fall ist.

Entgegen der ersten Annahmen zum vorherigen Berichtszeitraum 01.01.2015 zeigen viele Gebiete ungebremste Preissteigerungen auf, insbesondere im Wohnungsmarkt. Über eine große Preisspannen hinweg sind Eigentumswohnungen nachgefragt, beim Neubau-Erstbezug auch bei Projekten mit deutlich über 6.000 €/m² Wohnfläche. Zugezogene und Studenten fragen im Innenstadtbereich vielerorts Mietwohnungen nach, wo ein großer Kampf um Wohnraum und die legitime Sondierung solventer Mieter geschieht.

Die Wohnungswirtschaft steht vor großen Herausforderungen, werden preisgünstiger Wohnraum, Studentenwohnungen und zukünftig auch Flüchtlingsunterkünfte benötigt. Sind Flüchtlingen eingegliedert, dürfte der preisgünstige Wohnraum einem noch größeren Bewerbungskampf ausgesetzt sein.

Die detaillierte Daten- und Markt-Analyse mit grafischen Darstellungen, erstmalig aufgeteilt nach Stadt Berlin und dessen einzelnen Verwaltungsbezirken, Stadt Potsdam und den Berliner Speckgürtel sowie einer Zusammenfassung zur Aussicht können Sie als PDF–Download nachstehend herunterladen:

Detaillierte Immobiliendaten- und Markt-Analyse
mit grafischen Darstellungen

Robert Vorreiter
Vorsitzender des Bewertungsausschusses

Michael Hesse
stellv. Vorsitzender des Bewertungsausschusses

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