Weiterhin starker Anstieg bei Tourismus, Bevölkerung, Wohnraumnachfrage und Investmentimmobilien in Berlin und Potsdam. Weiterhin hohe Nachfrage in allen Marktsegmenten signalisiert eine ungebrochen hohe Investitionslust, dem das immer geringer werdende Marktangebot nicht folgen kann. Seit 2012 hohe Wachstumsraten durch positive Bevölkerungsentwicklung, Studenten und Unternehmensansiedlungen, die hohe Nachfrage nach Wohnraum generieren. Markt der Mietwohnungen und Eigentumswohnungen erfährt dabei Nachfragen in nahezu allen Preisklassen, wobei der Neubau keine sichtbaren Entlastungen bringt. In nicht mehr allen Segmenten und Lagen ungebremste Entwicklungen. Verpuffung der Wirkung der gesetzlichen Mietpreisbremse feststellbar.

Stadt Berlin

Big City Berlin !!!

Ungebrochen zieht die Stadt Touristen aus aller Welt an, womit im Jahr 2016 wieder die Gäste- und Übernachtungsrekorde der letzten Jahre übertroffen wurden und sich auch für 2017 eine erneute Steigerung abzeichnen dürfte.

Nach wie vor erscheint ein zweiter Flughafen für die Stadt Berlin wichtig zu werden. Angesichts der weiter steigenden Fluggastzahlen stellt sich mehr und mehr die Frage, ob der geplante und bisher immer noch nicht eröffnete neue Flughafen BER das zukünftige Fluggastaufkommen überhaupt bewältigen kann. Dazu kommen auch infrastrukturelle Probleme mit der Anbindung des neuen Hauptstadtflughafens, was die wachsende Stadt vor weitere Herausforderungen stellt. Ein zweiter Flughafen könnte für die Wirtschaftsleistung der Stadt Berlin große Vorteile bringen, nicht nur Nachteile aus dem dann dringend erforderlichen Lärmschutz.

Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Daten per 31.12.2016

Quelle: Senatsverwaltung für
Wirtschaft, Energie und Betriebe 2017

Neben den Touristen ist die Stadt zunehmend auch durch verschiedene Wirtschaftszweige gefragt. Bundesweit betrachtet wurden nicht nur viele Bevölkerungsschichten nach Berlin gelockt, sondern auch deutlich mehr neue Arbeitsplätze als in anderen Bundesländern geschaffen. Berlin steht dabei mit +2,5 % neuen Arbeitsplätzen an der Spitze in Deutschland.
In der Folge der stetigen Bevölkerungszunahme und auch -veränderung steigt die Anzahl der Ausländer hier in der Stadt. Damit gemeint sind nicht nur die zugewanderten Flüchtlinge, denen wir Schutz bieten und nun eingegliedert wurden, sondern auch Europäer und andere Ausländer, die ihren Lebensmittelpunkt in die Stadt verlagern und hier einen Job finden. Gerade aus dem europäischen oder osteuropäischen Ausland, wo hohe Arbeitslosigkeit insbesondere unter jungen Menschen herrscht, suchen und finden Menschen in Deutschland eine berufliche Perspektive. Und Berlin als Metropole zieht dabei viele junge und kreative Menschen an.
Gleichzeitig ist Berlin ein „Eldorado“ für Studierende. Der gute Ruf der Universitäten und Hochschulen, aber auch die vergleichsweise geringen Studiengebühren, üben eine ungebrochen hohe Anziehungskraft aus. Zusätzlich zu der ansteigenden Zahl von Erwerbspersonen kommen also noch eine Vielzahl von Studenten hinzu, die sich den Wohnungsmarkt teilen müssen. Doch dieser Wohnungsmarkt kommt nicht wirklich der Entwicklung hinterher.

Damit verjüngt sich der Innenstadtbereich immer weiter, was schon in 2015 erkennbar war.

Quelle:
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg
Daten per 31.12.2015

Erstaunliche Feststellung ist, dass mit dem Anstieg der Erwerbspersonen auch die Mietpreise der Wohnungen ansteigen. Dies ist vermutlich Folge eines verschärften Wohnraummangels. Dazu kommt, dass zwischen dem starken Anstieg des Ausländeranteiles in der Stadt Berlin und dem der Preisentwicklung im Segment der Eigentumswohnungen eine gewisse Abhängigkeit erkennbar ist. Dies lässt ggf. den Schluss zu, dass vor allem Ausländer aus Ländern mit hoher Eigentumsquote verstärkt solche Wohnungen bereit sind hier zu kaufen. Und für viele Ausländer ist Berlin vergleichsweise preisgünstig.

Quelle:
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg
Daten per 31.12.2016

sowie Preise
RDM Ring Deutscher Makler
Berlin-Brandenburg 01.01.2017

Obwohl der Wohnungsbau eine starke Wiederbelebung zu verzeichnen hat, so halten die Baufertigstellung noch immer nicht mit den vielen Baugenehmigungen schritt und steigt auch der Wohnungsbestand Berlinweit nicht signifikant an. Dies ist eher ein Indiz dafür, dass neben neu geschaffenen Wohnungen auch Wohnungen „verschwinden“. Darüber hinaus ist die Zahl der genehmigten Wohnungen leicht abgesunken, was aus der sog. Kooperativen Baulandentwicklung und der beim Neubau ggf. bestehenden Pflicht eines teils recht hohen Anteils an geförderten Wohnraum resultiert.

Quelle:
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg
Daten per 31.12.2016

Gefühlt kommt damit weiterhin keine Entlastung im Wohnungsmarkt an, was die auch weiterhin ansteigenden Mietpreise über gesamt Berlin verdeutlichen. Dennoch kommt es in einigen Stadtlagen und Märkten zu einer Entschleunigung der Preise.

Wie bei den Mietwohnungen kam es auch bei den Eigentumswohnungen in den vergangenen Jahren regelmäßig zu Preisanstiegen, konnte die Nachfrage das Angebot nicht erfüllen. Wie bereits ausgeführt, kann die starke Nachfrage neben dem günstigen Finanzierungsumfeld auch auf den ansteigenden Ausländeranteil an der Bevölkerung gesehen werden. Dabei haben vor allem die Wohnungen mit einfachen Wohnwert (siehe Definition) deutlich an Veränderungen aufzuweisen, was auf das geringe Preisniveau zu Beginn in 2012 zurück zu führen ist. Dennoch sind in nicht mehr allen Segmenten und Stadtteillagen die starken Preisentwicklungen wahrnehmbar.

Auch weiterhin koppeln sich die Preisentwicklungen bei den Eigentumswohnungen von denen der Mietwohnungen ab. Dies ist darauf zurück zu führen, dass der Kaufmarkt andere Langzeitperspektiven besitzt, als nur auf die Mietpreiseentwicklungen zu blicken. Grund hierfür dürften einerseits die günstigen Finanzierungsmöglichkeiten und andererseits auch eine Erwartungshaltung zu weiteren Kaufpreissteigerungen sein. Die Entwicklungen des Verbraucherpreisindex, der Wohnungsmieten und der Kaufpreise für Eigentumswohnungen stellen sich mit Basis 2012 (= 100,0 %) wie nachstehend dar:

Bei den individuellen Immobilien, also den Baugrundstücken und Einfamilienhäusern, sind nach wie vor weitere Preissteigerungen erkennbar. Dies ist auf große Geldmengen und die günstigen Hypotheken ebenso zurückzuführen, wie auf die sich verändernde Bevölkerungsstruktur Berlins. Es leisten sich heute mehr Menschen ein Eigenheim, als noch in den Jahren zuvor.

Dabei werden Angebote in den Bestlagen nach wie vor hoch bezahlt. Im Segment der Einfamilienhäuser besteht weiterhin eine positive Kaufentwicklung, wobei hier immer mehr die Qualität bezüglich Lage und Ausstattung für den tatsächlichen Verkaufserlös entscheidend ist. Bei älteren Objekten wird daher vermehrt geprüft, ob eine Modernisierung wirtschaftlich tragbar ist oder man unter Berücksichtigung der geringen Anzahl an verfügbaren Baugrundstücken nicht einen Abriss vornimmt. Daher kommt es vermehrt zu Käufen bebauter Grundstücke, deren tatsächlicher Verwendungszweck eine Neubebauung als Baugrundstück ist.

Der Markt von Miet- bzw. Zinshäusern ist weiterhin von geringem Angebot und hoher Nachfrage gekennzeichnet. Dabei entstand ein heiß umkämpfter Markt, deren Kaufpreise sich immer mehr nur nach m²-Preisen und weniger an der aktuellen Mietentwicklung orientieren. Insgesamt sind gegenwärtig viele Umwandler auf der Käuferseite zu finden, die ihre Ankaufspreise nach den zukünftigen Abverkaufspreisen der umgewandelten Einheiten ausrichten. Wie sich hier die Preise zukünftig entwickeln ist abhängig von der weiteren politischen Lage in der Stadt, allem voran von der Ausweitung von Milieu-Schutz-Gebieten, Umwandlungsverboten, Erhaltungsgebieten etc. Durch die sehr unterschiedlichen Akteure kommt es zu Verzerrungen in dem betreffenden Immobilienmarkt.

Allgemeine Informationen:

Die vorstehenden Grafiken geben nur das normale Preisgefüge in der Stadt Berlin wieder, es handelt sich demzufolge um Schwerpunktpreise einzelner Segmente und Bezirkslagen. Insbesondere bei sehr stark gefragten sowie begehrten Lagen, Kiezen und im Innenstadtbereich kommt es im Markt der Mietwohnungen, der Eigentumswohnungen sowie im Markt der Miethäuser / Zinshäuser zu deutlich höheren Preisen. Angebot und Nachfrage driften stark auseinander, die Nachfrage übersteigt in vielen Lagen das Angebot deutlich und so kommt es vielfach vor allem in den Top-Lagen zu wesentlich höheren Kaufpreisen. Auch entsteht in einigen Stadtlagen ein Kampf um Renditeimmobilien, was bis hin zu privaten Bieterverfahren oder Nachverhandlungen während der Kaufvertragsunterzeichnung geht. Im Markt der neuen Eigentumswohnungen, also dem Neubau, werden ebenso wesentlich höhere Kaufpreise gezahlt, da es sich um sog. Erstverkäufe handelt und diese anderen Bedingungen unterliegen. Insgesamt kann der Marktbericht nur den Zweitmarkt, also die Weiterverkäufe abbilden.

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Stadt Potsdam

Zuständige Ausschuss-Mitglieder:
Günter T. Fischer
Thomas Trautwein

Potsdam entwickelt sich nach Aussagen von Herrn Günter Fischer, Geschäftsführer der Fischer Immobilien GmbH Potsdam Lizenzpartner von Engel & Völkers, prächtig.

Das Angebot an Grundstücken und Einfamilienhäusern in Potsdam ist sehr überschaubar und die Nachfrage ungebrochen hoch.

Das Preisniveau ist in den vergangenen Jahren stetig gestiegen, ist jedoch der Bundeshauptstadt Berlin gegenüber auf einem noch günstigen Niveau.

Eigentumswohnungen sind sehr nachgefragt, insbesondere wenn Ausstattung und Lage stimmen.

Durch die Fertigstellung mehrerer Neubauprojekte hat sich der Druck auf den Mietwohnungsmarkt etwas entspannt, dennoch werden weitere Neubauten im Mittleren und unteren Preissegment benötigt, um den Neupotsdamern ein Zuhause in der Stadt bieten zu können und die Mietpreise zu stabilisieren.

Im Bereich der Anlageimmobilien steht in Potsdam das klassische Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage im Fokus. Zunehmend weckt Potsdam aber auch bei größeren Investoren Interesse, die nach Anlageimmobilien in der Stadt suchen.

Die Nachfrage nach Büroflächen ab 400,00 m² steigt gerade deutlich.

Über die Teilmärkte betrachtet ergeben sich folgende zeitliche Preisveränderungen seit dem Stichtag 01.01.2013:

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Berliner Speckgürtel

Nach wie vor zieht es die Mittelschicht und Besserverdiener vor allem mit Familie sowie Kindern in den Berliner Speckgürtel. Dies führt auch weiterhin zu einem Bevölkerungswachstum unterschiedlicher Ausmaße. Vor allem infrastrukturell gut versorgte Gebiete und an die S-Bahn angeschlossene Ortschaften profitieren von dem Wunsch des „Gartens im Grünen“. Die Zunahme der Kaufkraft im Berliner Speckgürtel ist erkennbar an der Nachfrage und dem Neubau.

Sehr beliebt sind auch weiterhin Baugrundstücke für Eigenheime und Eigenheime im Bestand. Hierbei vor allem gefragt sind Lagen, die über gute infrastrukturelle Merkmale und Versorgungen sowie gute Verkehrsanbindungen insbesondere nach Berlin verfügen. Viele Berliner und Zugezogene sehen im Berliner Speckgürtel eine Alternative zu den Stadtrandlagen Berlins, da sie dort häufig ihre Nachfrage nicht decken können und in denen die allgemeinen Berliner Preissteigerungen nun ortsweise angekommen sind. Wegen der positiven Nachfrageentwicklung zeigen sich auch in den Berliner Umlandgemeinden, insbesondere nahe der Berliner Stadtgrenze, weiter ansteigende Preise und ortsweise ein zu geringes Angebot an verfügbaren Objekten.

Der eingesetzten Nachfrage im Berliner Speckgürtel stehen gerade in den guten Lagen ausreichende Angebote kaum zur Verfügung, so dass bei Baugrundstücken und Einfamilienhäusern eine weitere Preissteigerung gegenüber dem Vorjahreszeitraum feststellbar ist.

Über die Teilmärkte betrachtet ergeben sich im gesamten Berliner Speckgürtel folgende zeitliche Preisveränderungen seit dem Stichtag 01.01.2013:

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Zusammenfassung

Nach wie vor ziehen die Stadt Berlin und die Stadt Potsdam viele Investoren an, die in den unterschiedlichsten Segmenten suchen. Sei es Baugrundstücke zur Neubebauung mit Eigenheim, bestehendes Einfamilienhaus oder Stadtvilla für Paare und Familien mit Kindern, Eigentumswohnungen zur Eigennutzung bzw. vermietet als Kapitalanlage oder Miethäuser für die Rendite. Aufgrund der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank können sich heute viel mehr Menschen den Traum von Eigentum gönnen, da nun auch viele gut ausgebildete Personen über das nötige Anfangskapital verfügen.

Bei anderen, insbesondere Kapitalanlagern, stehe Immobilien nach wie vor hoch im Kurs. Sei es als bessere Rendite als eine Anlage bei der Bank, wegen der vermeintlich geringeren Risiken oder den erwarteten Wertzuwächsen.

Auf der anderen Seite haben Berlin und auch Potsdam einen Zuwachs an Personen, die recht gutes Geld verdienen oder als Ausländer hier einen Job finden. Dies fördert die Nachfrage nach Wohnraum, egal ob Eigentum oder zur Miete. Doch es zeigen sich in einigen Segmenten und Stadtteilen schon Grenzen auf, ist der Wachstum oder die Preissteigerung nicht mehr ungebremst.

Was Menschen in einer wachsenden Metropole immer müssen ist Wohnen. Wohnen ist in Berlin und Potsdam ein hohes Gut, was stark nachgefragt ist. Daher veränderten sich auch die Mietmärkte in nahezu allen Ortsteilen bzw. Bezirken oder in bestimmten Kiezen ganz erheblich. Der Wohnungsneubau wurde zwar angekurbelt, kann aber die Nachfrage nicht decken. Das betrifft vor allem die schnell wachsende Metropole Berlin. Dass die Mietpreise anziehen, ist die Ursache aus hoher Nachfrage und geringem Angebot. Der Wohnungsleerstand in Berlin bietet in den meisten Bezirken daher kaum noch Umzugsreserven.

Dass viele Menschen Berlin als Lebensmittelpunkt sehen, kann als eine Art Liebeserklärung gesehen werden. Der Tourismus, viele interessante Veranstaltungen und die wirtschaftliche Entwicklung mit vielen neu geschaffenen Jobs bieten eben Vielen eine Perspektive und vor allem auch jungen Europäern eine Chance. Menschen, die erst einen Job in der Stadt finden, dann hier ihrem Lebensmittelpunkt finden und die Stadt beleben, kurbeln eben auch Nachfrage an. Offenbar finden dabei immer mehr Menschen und Familien auch den Weg in den Berliner Speckgürtel, der infrastrukturelle immer besser ausgebaut wird und eine Alternative zu den Berliner Stadträndern wird.

Dazu strömen nach wie vor viele Studenten nach Berlin und Potsdam und verjüngen Städte. Wurden hier eine Zeitlang durch Projektentwickler entsprechende Neubauten für Wohngemeinschaften oder Studentenwohnheime geschaffen, schafft auch dieser Markt keine deutliche Entlastung. Der Kampf um geeignete Bauflächen ist aber nach wie vor sehr hoch, insbesondere in Berlin. Neben dem Wohnungsbau kommen nun auch Nachfragen für gewerbliche Objekte hinzu. Damit konkurrieren die Nachfragemärkte sehr.

Die weiterhin sehr günstigen Finanzierungsbedingungen mit den historisch niedrigen Zinsen werden auch noch längere Zeit zu einer Entspannung in den Immobilienmärkten nicht beitragen. Damit ist die Politik gefordert, auch mehr Bauflächen zu schaffen in kürzerer Zeit. Der Wettbewerb um Bauflächen, Wohnraum und zunehmend auch Gewerbeflächen wird bei weiterhin starken Bevölkerungswachstum damit anhaltend hoch bleiben. Was zukünftig den Wohnungsneubau dämpfen könnte sind die kooperativen Baulandentwicklungen mit unterschiedlich geforderten Anteile an geförderten Wohnraum.

Die seit 2010 anhaltenden Entwicklungen der Stadt Berlin ist eine unverändert große Herausforderung für die Politik, den Immobilienmarkt und zusätzlich die Berliner Flughäfen. Der Stadt Potsdam und dem Berliner Umland werden damit zukünftig Aufgaben zukommen entsprechenden Wohn- und Arbeitsraum für die wachsende Region mit zu schaffen, die sich heute schon abzeichnen. Dennoch wird das Berliner Umland nicht den Stellenwert einer Metropole wie Berlin einnehmen können, sondern nur Ausweichquartiere schaffen.

Robert Vorreiter
Vorsitzender

Michael Hesse
stellv. Vorsitzender

Die detaillierte Daten- und Markt-Analyse mit grafischen Darstellungen, aufgeteilt nach Stadt Berlin und dessen einzelnen Verwaltungsbezirken, Stadt Potsdam und den Berliner Speckgürtel sowie einer Zusammenfassung zur Aussicht können Sie als PDF–Download nachstehend herunterladen:

Detaillierte Immobiliendaten- und Markt-Analyse
mit grafischen Darstellungen

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